Đầu tư bất động sản bán buôn là một chiến lược đầu tư, trong đó nhà đầu tư mua một bất động sản không phải để ở hay tự sử dụng mà để bán lại kiếm lời.
Lợi nhuận đó thường đến từ việc tăng giá do thị trường bất động sản nóng lên nhanh chóng hoặc từ việc nâng cấp bất động sản, hoặc cả hai. Ví dụ: một nhà đầu tư có thể mua một căn hộ cao cấp trong một khu phố “nóng”, thực hiện cải tạo đáng kể, sau đó chào bán nó với mức giá phù hợp với diện mạo và tiện nghi mới của nó.
Lời khuyên đầu tiên đối với những nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” đó là hạn chế rủi ro tài chính và tối đa hóa tiềm năng sinh lời. Nói một cách đơn giản, đừng trả quá nhiều tiền cho một ngôi nhà và đảm bảo rằng bạn biết chi phí sửa chữa hoặc nâng cấp cần thiết trước khi mua. Khi biết những thông tin đó, bạn có thể tính được giá mua lý tưởng.
Một nguyên tắc vàng đó là: Nhà đầu tư không được trả quá 70% giá trị sau tu sửa của một bất động sản trừ đi các khoản sửa chữa cần thiết.
Nghe thì có vẻ đơn giản. Thế nhưng vẫn có quá nhiều ông trùm bất động sản sa chân vào những chiếc bẫy phổ biến và cuối cùng thất bại. Vì vậy, đâu là những sai lầm lớn nhất mà nhà đầu tư bất động sản dễ mắc phải? Và làm thế nào để bạn tránh chúng?
1. Không đủ tiền vốnĐầu tư vào bất động sản luôn tốn kém. Nếu bạn chỉ “nhắm mắt đặt chân” vào bất cứ vào căn nhà nào mà bạn thích mà không tính toán chi phí, tiền vốn của bạn có thể “bốc hơi sạch sẽ”. Chi phí đầu tiên là chi phí mua bất động sản. Hãy nghiên cứu kỹ các loại hình thế chấp phù hợp nhất với nhu cầu của bạn và tìm một ngân hàng cho vay với lãi suất thấp.
Chi phí cải tạo cũng phải được tính toán kỹ càng. Nếu bạn định sửa nhà và bán nó để kiếm lời, giá bán phải vượt quá tổng chi phí mua lại, chi phí lưu giữ bất động sản và chi phí cải tạo.
2. Không đủ thời gian
Cải tạo và mua bán lại là một công việc liên quan đến thời gian. Bạn có thể mất đến hàng tháng trời để tìm và mua đúng bất động sản. Sau khi sở hữu ngôi nhà, bạn sẽ cần đầu tư thời gian để sửa chữa nó. Nếu bạn đang làm một công việc fulltime vào ban ngày, thời gian dành cho việc cải tạo và xây dựng có thể chuyển thành các buổi tối và cuối tuần. Bạn sẽ phải giám sát hoạt động và trả chi phí sửa chữa để tránh làm giảm lợi nhuận.
Sau khi công việc hoàn tất, bạn sẽ cần lên lịch kiểm tra để đảm bảo tài sản tuân thủ các quy tắc xây dựng hiện hành trước khi bán lại. Tiếp theo, bạn sẽ tốn khá nhiều thời gian để bán bất động sản. Nếu bạn tự giới thiệu nó cho những người mua tiềm năng, bạn có thể mất nhiều thời gian gặp mặt và thảo luận. Nếu bạn sử dụng một nhà môi giới bất động sản, bạn sẽ phải chi trả tiền hoa hồng.
Điều đó có phù hợp với bạn không? Đối với nhiều người, gắn bó với một công việc hàng ngày có thể có ý nghĩa hơn. Họ có được một khoản tiền lương ổn định, không có rủi ro và cam kết thời gian nhất quán.
3. Không đủ kỹ năng
Các chuyên gia lành nghề, chẳng hạn như thợ mộc hay thợ ống nước, đầu tư bất động sản theo hình thức này như một cách để kiếm lời thêm bên cạnh công việc chính. Họ có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để tìm và sửa nhà.
Số tiền thực sự tiêu tốn vào ngôi nhà đến từ mồ hôi của vốn chủ sở hữu. Nếu bạn có khả năng tự mình cải tạo nhà, thì đây là một chiến lược tuyệt vời dành cho bạn. Tuy nhiên, nếu bạn chẳng biết tí gì về việc tu sửa nhà cả, bạn sẽ cần phải trả tiền cho một chuyên gia để thực hiện sửa chữa và nâng cấp. Tất nhiên, điều đó sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận thu về từ khoản đầu tư của bạn.
4. Không đủ kiến thức
Để thành công, bạn phải biết cách chọn đúng bất động sản, đúng vị trí, đúng giá. Quan trọng nhất là, bạn cần biết việc cải tạo nào cần thực hiện và việc nào có thể bỏ qua. Bạn cũng cần phải hiểu các luật thuế hiện hành đồng thời biết khi nào nên cắt lỗ và thoát ra trước khi dự án của bạn đi quá giới hạn và thất bại
Chẳng hạn như Zillow, công ty niêm yết bất động sản, cho phép các nhà đầu tư dự kiến mua và chuyển nhượng bất động sản trong vòng 90 ngày. Họ có đủ dữ liệu và kiến thức để cung cấp cho các nhà đầu tư để cạnh tranh trong cuộc chơi bất động sản khốc liệt.
5. Không đủ kiên nhẫn
Điều này làm nên sự khác biệt giữa những nhà đầu tư lão luyện và những “tay mơ” mới tham gia vào thị trường bất động sản.
5Các chuyên gia dành thời gian nghiên cứu và chờ đợi các bất động sản phù hợp. Những “tay mơ” sẽ hào hứng mua căn nhà đầu tiên mà họ nhìn thấy. Sau đó, họ thuê nhà thầu đầu tiên đưa ra giá thầu để giải quyết công việc mà họ không thể tự làm. Các chuyên gia có thể tự mình thực hiện công việc hoặc dựa vào mạng lưới các nhà thầu đáng tin cậy được móc nối từ trước.
Những nhà đầu tư mới toanh sẽ thuê một nhà môi giới bất động sản để giúp họ bán nhà. Các chuyên gia sẽ treo bảng “bán bởi chủ sở hữu” để giảm thiểu chi phí và tối đa hóa lợi nhuận. Những người mới bắt đầu mong đợi nhanh chóng bán được nhà, gấp rút sơn sửa và ảo tưởng về khoản lợi nhuận khổng lồ. Các chuyên gia sẽ hiểu việc mua và bán nhà mất nhiều thời gian và tỷ suất lợi nhuận đôi khi rất nhỏ.
Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua, cải tạo và bán lại một ngôi nhà, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu được những yếu tố cần thiết và những rủi ro liên quan. Những nhà đầu tư mới có thể đánh giá thấp thời gian hoặc nguồn vốn cần thiết và đánh giá quá cao kỹ năng và kiến thức của họ. Kiếm lợi nhuận nhanh chóng bằng cách đầu tư vào một ngôi nhà không hề dễ như trên TV.
Nguồn: copy
